Saldo & Stralcio

Saldo & Stralcio immobiliare

Stralciare un immobile significa intervenire in una procedura di esecuzione immobiliare stabilendo un accordo con il debitore e i creditori per saldare i debiti.

Esso permette di trovare un accordo con l'istituto di credito o con altri creditori concordando un prezzo più basso per estinguere il debito contratto e liberare l'immobile pignorato.

Acquistare casa con un mutuo talvolta ci si puo' trovare nella difficile situazione di non riuscire ad onorare con regolarità pagamento le rate del mutuo dando luogo a procedimenti giudiziari per il recupero del credito. Qualora l'istituto di credito non riesca a recuperare il credito, esso agirà intraprendendo una procedura esecutiva forzata con il pignoramento dell'immobile e successiva vendita all'incanto detta "asta".

A seguito del pignoramento e la vendita giudiziaria all'asta, il debitore potrebbe perdere definitivamente la propria casa, non riuscendo comunque con il ricavato di essa saldare in toto i creditori, rimanendo ancora in stato di insolvenza e quindi debitore verso il creditore per le somme ancora dovute o restanti da saldare

Cosa accade quando un immobile è all'asta ?

Molto spesso il debitore si scoraggia e peggio ancora cade in depressione rimanendo nell'incapacità di difendersi o di attuare una strategia risolutiva. Con il saldo e stralcio è possibile vendere l'immobile gravato da ipoteca o pignoramento prima della vendita giudiziaria, interrompendo in questo modo il processo esecutivo e la vendita all'asta

La procedura è semplice, occorre trattare con l'istituto o creditore al fine di negoziare il debito ed ottenere la chiusura della posizione, a stralcio, pagando una cifra inferiore, rispetto al debito residuo. L'operazione viene definita "a saldo e stralcio", in quanto i creditori, a fronte di un pagamento immediato, possono decidere di chiudere la pratica accettando dunque un importo inferiore o più basso di quello spettante 

Cosa è il saldo e stralcio immobiliare ?

Con il saldo e stralcio il consulente del debito evita che un immobile sia venduto all'asta trattando direttamente con i creditori nell'intento di abbassare l'ammontare del debito per poter rivendere l'immobile a terzi o altro acquirente

Ecco un esempio semplificato :

"Viene pubblicato l'avviso d'asta per un appartamento e la data d'asta viene fissata al 10 ° aprile. del mese, nella perizia è indicato il creditore che ha attivato la procedura: è la Banca X che vanta un credito dal valore 70.000,00, Il valore di mercato dell'immobile, secondo la perizia, è di € 100.000 euro"

Lo Stralcio, richiede competenze giuridiche e tecniche in quanto è necessario conoscere bene le disposizioni normative di legge da espletare.

Come funziona lo stralcio immobiliare ?

Per procedere allo stralcio del credito, occorre avere l'accordo con l'esecutato (debitore) ricevere la delega a trattare a suo nome con il creditore (banca o altro). Ricordatevi che senza di essa non si potrà procedere alla trattativa di saldo e stralcio

Avuta la delega, occorre intavolare la trattativa per avere i conteggi al creditore o banca e offrire a esso una cifra che dev'essere più bassa del computo fornito nella perizia e inferiore di almeno il 40% del valore di mercato del bene o immobile.

Non bisogna mai offrire cifre più alte perché lo stralcio di credito è una procedura articolata dal punto di vista tecnico legale e merita una remunerazione più elevata di un'operazione classica per le molte difficoltà che si possono incontrare nella trattativa

Perché il creditore, cioè la banca, dovrebbe accettare una cifra più bassa del valore del suo credito ?

Talvolta il creditore preferisce avere il 60% adesso e non pensarci più, piuttosto che attendere altri 5 anni per recuperare il 100% del credito che in alcuni casi mai riuscirà a riscuotere. Se il creditore accetta, ritirerà la richiesta di vendita all'asta dell'immobile e una volta saldato il suo credito, lo libererà da ogni creditizio.

stralcio immobiliare

Stralcio immobiliare: debitore, acquirente, creditore e consulente del debito

Partiamo dalle basi: chi sono le persone coinvolte in uno stralcio immobiliare ?

Debitore

Il debitore è di solito una persona o società che ha contratto un mutuo o finanziamento con una banca o finanziaria per l'acquisto di un immobile. Dopo aver pagato le prime rate con regolarità, si è ritrovato nell'impossibilità di assolvere ai pagamenti a causa di un imprevisto che gli ha ridotto il reddito in modo sostanziale. Dal mancato pagamento della prima rata, si giunge in poco tempo alla procedura di pignoramento: la casa viene messa all'asta, dove seguirà l'iter giudiziario previsto.

Il tribunale nomina un perito che valuterà l'immobile, stabilendo il valore della casa. Tale valore andrà ridotto del 25% secondo le procedure delle aste immobiliari. Inoltre, i costi di procedura di vendita all'asta vengono anticipati dal creditore o banca ma restano a totale carico del debitore.

I creditori

I creditori sono diversi: banca, finanziaria, condominio, società di prestiti. Essi vanno distinti tra creditori privilegiati e non privilegiati. Pertanto, nella trattativa di saldo e stralcio bisogna iniziare proprio da quelli privilegiati. Solitamente, il concedente del mutuo o finanziamento, sia essa banca, finanziaria o altro, è il primo datore di ipoteca ed è proprio a esso che bisogna rivolgersi per far partire lo stralcio.

La trattativa vista del creditore la si discute sulla base dei numeri. Infatti, le valutazioni della procedura di stralcio debiti sono basate su calcoli e riflessioni razionali a differenza del debitore che è mosso da un atteggiamento più remissorio legato al bisogno o alla contingenza del momento.

I margini di trattativa sono soggettivi e dipendono dalla bravura, capacità e competenza del consulente. Con il saldo e stralcio i creditori ricevono un saldo inferiore rispetto al dovuto con il vantaggio di riavere il credito in tempi celeri e immediati senza dover aspettare i tempi biblici dell'asta immobiliare che molto spesso è deserta

L'acquirente

L'acquirente è colui che acquista l'immobile prima che esso finisca all'asta. L'abilità del consulente del debito è proprio quella di trovare l'acquirente per evitare la vendita all'incanto o asta

Quali sono le caratteristiche che dovrebbe avere un buon acquirente ?

In primis la liquidità per comprare l'immobile per intero, la necessità, lo spirito speculativo e i requisiti per accedere agevolmente al mutuo qualora non acquistasse in contanti o direttamente senza avere accesso al credito, essere disposto a effettuare acquisto/vendita in tribunale e non davanti a un notaio come accade nella normale compravendita. E' infatti in tribunale che avviene la compravendita di un immobile su cui pende un pignoramento.

Chi è Il consulente del debito ?

E' colui che attraverso la tecnica dello stralcio immobiliare attua l'operazione. Il consulente del debito deve avere la delega dall'esecutato (debitore), analizza a fondo la situazione debitoria e patrimoniale. Raggiunto l'accordo, e la delega, il consulente del debito è autorizzato a trattare con i creditori in nome e per conto del debitore. Lo step successivo consiste nel raggiungimento degli accordi con i creditori. Esso cercherà di negoziare la trattativa per convincere i creditori ad abbassare le loro pretese creditizie ad una cifra vantaggiosa e utile per intavolare una trattativa con un nuovo acquirente. Inoltre, Il consulente del debito, può anche investire in prima persona, comprando direttamente l'immobile.

Il saldo a stralcio immobiliare è infatti una tecnica "win win" che offre grandi vantaggi a tutti coloro che sono coinvolti nella trattativa sia esso debitore che creditore. Stralciare un immobile in una procedura di esecuzione immobiliare in comune accordo tra debitore e creditore prima che esso vada all'asta, si potrà avere un prezzo di acquisto dell'immobile del 50% e oltre del prezzo di mercato. Gli stralci immobiliari rappresentano una grande opportunità di investimento sia per chi vuole comprare casa, sia per l'esecutato (quasi sempre obbligato a vendere). Il debitore infatti, oltre a liberarsi del debito contratto, può addirittura avere una plusvalenza e nel contempo essere cancellato dalla CRIF Centrale Rischi, con la possibilità di tornare nuovamente ad essere un soggetto solvibile finanziabile.

E' economicamente vantaggioso lo stralcio immobiliare ? La risposta è si !!!

1 ) Il creditore ha la possibilità di recuperare il suo credito in tempi rapidi, non dovrà attendere l'esito della vendita in asta, che potrebbe avere tempi più lunghi ed esito meno soddisfacenti.

2 ) Il debitore può eliminare il proprio debito tramite esborso di una cifra minore, senza subire pesanti conseguenze a livello finanziario. Inoltre può essere cancellato dalla Centrale Rischi con la possibilità di tornare nuovamente ad essere un soggetto solvibile e finanziabile.

3 ) L'acquirente, con l'acquisto in saldo e stralcio può ottenere una riduzione di spesa per l'acquisto dell'immobile oltre a risparmiare sulle spese notarili e le commissioni di agenzia o mediatore immobiliare che non avrà perchè l'acquisto sarà diretto